香港旧楼投资者的好消息 — CBA仍适用于1998/99年前首次使用的二手物业  

取消25年期限限制，允许对二手物业25年后仍可申请CBA  

现行制度：  

根据现行税制，对不动产投资的商业建筑折旧免税额（CBA）和工业建筑折旧免税额（IBA）可在物业首次使用后的25年内申请。如果物业在这25年期限内出售，卖方面临税务差额调整 (Balancing charge)，买方则可针对剩余的折旧额申请CBA。  

然而，若物业于25年使用期后出售，买方将无权申请任何CBA。此外，卖方须通过税务差额调整退还已扣除的CBA所享受的税务优惠。对于1998/99年度或之前首次使用的二手物业，最后可申请CBA的年份为2023/24年度（1998/99年度之后的第25年）。  

因此，根据现行制度，1998/99年之前首次使用的旧楼投资者在2023/24年度后购买物业时，将无法申请CBA，这对旧楼投资者不公平。  

拟议制度：  

政府已提议对CBA/IBA制度进行重大改革，该改革预计将于2024/25课税年度生效，待立法会批准。  

买家的CBA：免税额将按每年4%的比例计算，基于原始建筑成本或出售后的剩余支出。  

连续申请：这一4%的免税额每年可申请，直到全部建筑成本或剩余支出被使用完毕。  

这项变革旨在与1998/99课税年度开始申请免税额的首批纳税人免税期限的届满保持一致。该提议旨在取消目前阻止二手物业买家充分受益于CBA的时间限制，从而确保更公平且一致的税务待遇。  

该提议的实施需通过相关的立法修订。  

注意事项： 

我们欢迎税务局提出的CBA申请新方案。过去2-3年，这个问题一直是各类物业投资者关注的重点，因为他们不确定在2024/25课税年度或之后购买二手物业时，能否申请CBA。 

这也会影响希望进行香港物业重组的投资集团，他们的物业重组有两种不同的方向： 

1. 节省成本方向: 将多个实体持有的多处物业转移至一个实体中，并在转移后关闭不活跃的实体。 

2. 节税方向（利得税+印花税）: 将一个实体中的多处物业转移为每个实体一处物业，然后可能享受两级税率和物业
    转让印花税的减免(透过出售公司物业)。 

如果新公司未能作出CBA/IBA扣除的话，以上物业重组从现在开始就不太可行。请注意，在进行物业重组时，还需确保第45条和第27(5)条的印花税豁免适用于免除印花税。 

尽管这是好消息，但值得注意的是，只有建筑成本才会成为CBA合资格的开支，而不是二手物业的购买价格。这是一个常见的错误，许多纳税人因此申请了过量的CBA。如果你计划收购持有物业的公司，请务必在尽职调查过程中核对计算，以免在收购后需要补回卖家之前年度少纳的税款。