税务局积极考虑容许租赁恢原重置成本作税务扣除

预计更多大型建设/翻新项目会采用加速折旧免税额方法争取

香港税务局（IRD）一直将授予物业专用权的任何租赁视为资本性资产。因此，承租人在租约结束时为将房地产恢复至原状而产生的成本被视为租赁获取成本的一部分，根据《税务条例》第16条（IRO），这些成本无法作税务扣除。

根据《香港财务报告准则》第16条（HKFRS 16），承租人在初次翻修时需要根据估算的未来恢复物业的成本将恢复成本计入额外支出。由于该估算被视为一项准备金而非实际支出，因此不符合商业建筑折旧免税额的要求。即使承租人在租约结束前实际发生了恢复成本，这些成本仍无法享受折旧免税额。

然而，根据2024-25年度的预算案，财政司司长提议允许从2024/25课税年度起对租赁恢复成本进行税务扣除。该提议将需要对《税务条例》进行立法修订，进一步详情将随后公布。

鉴于企业通常因不断变化的需求而产生恢复成本，政府现在承认这些支出可以被视为普通商业成本，在特定条件下进行税务扣除。

参考新加坡对租赁恢复成本的税务处理及相关利益者的反馈，政府建议对利得税扣除条件如下：

•    实际产生的成本: 只有在承租人实际产生及支付成本时才有资格扣除。根据会计准则所作出的准备金（如HKFRS 
     16下的资本化恢复成本摊销）不允许扣除。

•    强制性恢复: 税务局必须满意承租人有义务将租赁物业恢复至原始状态，不论是租约届满或提前终止。此义务可以在
     租赁协议中或承租人与出租人之间的其他安排中规定。

该提议的扣除将涵盖承租人的成本以及为履行恢复义务而支付给出租人的任何付款，前提是支付的金额是合理的。

在立法会批准后，这些修订预计将从2024/25年度开始生效。

注意事项：

我们欢迎税务局提出的关于租赁恢复成本的税务扣除新方案，这是跟随最新的全球税务发展而制定的。我们认为，过去不允许对明显与业务主要活动直接相关的业务支出进行税务扣除或折旧免税额一直对纳税人不公平，尽管这些支出已实际产生。

然而，即便有了新规定，纳税人仍需确保其符合新法例的所有要求，才能申请税务扣除。同时值得一提的是，会计成本与税务扣除之间存在相当大的时间差异。在利得税计算中，应仔细跟踪每个物业的恢复成本准备金的变动，以便申请税务扣除。

对于大型建设项目，我们总是建议客户采用「加速税务折旧方法」，而非「简易折旧方法」来应对装修工程费用。 

简易税务折旧方法 – 表1

加速税务折旧方法 – 表2

从上述表格可以看出，「加速税务折旧方法」将大大加快资本免税额的税务扣除，从而在短期内大大减低纳税人的税务负担。这对于资本开支较大且现金流紧张的公司而言，可以显著减少其税务负担。