首先讓我們列出這高等法院原訟法庭個案的重要日期:
尤新異先生(“申請人”)就購入新住宅物業簽訂正式買賣合約 |
申請人就出售現有住宅物業簽訂正式買賣合約 |
申請人就購入新住宅物業簽立轉讓契 (正式完成整個買賣過程) |
申請人作出退還部分印花稅之申請，但因超出限期而被拒絕相關申請 |
2017年10月31日 |
2019年3月11日 |
2019年11月20日 |
2019年11月25日 (5日後) |
申請人在2017年欲以新住宅物業取代現有住宅物業作為其居住地方。但因當時新住宅物業還未落成，所以申請人繼續居住在現有住宅物業。
值得留意的是申請人在2019年3月已把現有住宅物業出售，遠早於新住宅物業可入住之日期 (2019年11月)。 而申請人於2019年11月25日(簽立轉讓契後5日) 已經作出印花稅退還申請 (金額為標準稅率15%與第2標準稅率之相差)。
申請人認為自己已經用最短的時間提出申請，卻被告知相關申請已超出限期。到底他應該何時進行印花稅退還申請呢?
值得留意的事項
在退還部分從價印花稅之安排中有兩個需要注意的期限，分別為轉換住宅物業之期限(“出售期限”)及申請退還部分從價印花稅之期限(“申請期限”) 。兩個期限之詳情如下:
稅務局明白如果新購入之住宅物業為一手物業，購買者通常在簽訂正式買賣合約時並未能入住該物業。因此，出售期限所述之12個月內限期是從新住宅物業簽立轉讓契(在這個案中為2019年11月20日) 後開始計算，以便所有市民在能入住新住宅物業前可以繼續居住在現有住宅物業。
但是，這不適用於申請期限。申請期限所述之2年內限期是從就購入新住宅物業簽訂正式買賣合約(在這個案中為2017年10月31日)後開始計算。因此，這個案的申請期限為2019年10月31日。簡單而言，納稅人應在出售現有住宅物業後儘早提出申請。而只要在出售現有住宅物業後的2個月內提交申請便不會超出期限，那就不必理會上述那些容易混淆的規定。
最後，鑑於現時購買香港房地產時需要承擔高昂的印花稅，各位可考慮以購買持有房產公司的方式買入物業，而不是直接購買房產。因即使有關公司持有香港房產，轉讓其股份需繳納印花稅之相關稅率也是0.2%，與其他香港公司並沒有分別。
參考: Yau Sun Yee v Collector of Stamp Revenue [HCAL 3514/2019]
https://legalref.judiciary.hk/doc/judg/word/vetted/other/en/2019/HCAL003514A_2019.doc
